Nel mese di settembre del 2019, la terza commissione consiliare del comune di Bagheria, che si occupa di “lavori pubblici, piano regolatore e altri strumenti di pianificazione urbanistica”, aveva approvato all’unanimità un regolamento contenente “i criteri e le modalità per l’attuazione della cessione di cubatura e trasferimento di volumetrie”.
Ad oggi, tale regolamento non è stato pubblicato e secondo alcuni sarebbe stato “ritirato” o “annullato”. Prendendo spunto da tale situazione, con il presente contributo si cercherà di definire il concetto di “cessione di cubatura”, di individuarne i requisiti e le condizioni e di analizzare la posizione della giurisprudenza amministrativa.
In merito al primo aspetto, la Corte di Cassazione ha definito la cessione di cubatura come “un accordo tra proprietari di aree contigue, aventi la stessa destinazione urbanistica, in forza del quale il proprietario di un’area “cede” all’altro una quota di cubatura edificabile per permettere all’altro di disporre della minima estensione di terreno richiesta per l’edificazione, ovvero di realizzare una volumetria maggiore di quella consentita dalla superficie del fondo di sua proprietà.”(Cass. Pen. sent. 21177/2009).
In altre parole, mediante la cessione di cubatura il proprietario del fondo ricevente può utilizzare, appunto, la cubatura del fondo cedente e, conseguentemente, aumentare l’indice edificatorio del proprio fondo, entro determinati limiti e in presenza di determinate condizioni.
Chiarito tale aspetto, occorre chiedersi quali siano le condizioni affinché il fondo ricevente possa “utilizzare” la cubatura del fondo cedente e se tale “utilizzo” incontri dei limiti normativi o di origine giurisprudenziale.
In tal senso, “la giurisprudenza amministrativa ha stabilito alcune condizioni in presenza delle quali si ritiene legittima la cessione di cubatura.
Le suddette condizioni in sintesi attengono a:
a) ubicazione degli immobili nella stessa zona omogenea;
b) contiguità degli immobili per gli effetti urbanistici cioè ubicati della medesima zona e aventi la medesima destinazione residenziale;
c)identità delle opere di urbanizzazione, realizzate per l’intera zona, poste al servizio del fondo cedente e del fondo beneficiario della cubatura;
d) non alterazione del carico urbanistico della zona, e immutata densità territoriale complessiva, a seguito della ridistribuzione della volumetria tra i due fondi (Cons. St., VI, 8.4.2016 n. 1398; v. inoltre Cons. St., VI, 21.11.2016 n. 4861).”(C.G.A.R.S. sent. 314/2019).
Dunque, in presenza di queste quattro condizioni la cessione di cubatura si potrà ritenere “legittima”. Inoltre, analizzando il dato letterale, sembra potersi affermare che tali condizioni debbano coesistere. Ne deriva che, la mancanza di una di queste quattro condizioni comporterebbe “l’illegittimità” della cessione.
Orbene, i punti a) e b) attengono essenzialmente alla ubicazione degli immobili e alla contiguità tra gli stessi. Infatti, il fondo cedente e il fondo ricevente devono essere ubicati nella medesima zona territoriale omogenea (ad es. “agricola” – “agricola”), e tra di essi deve sussistere un rapporto di contiguità.
Quest’ultimo termine attiene essenzialmente alla distanza geografica tra il fondo cedente e quello ricevente. In tal senso, un fondo si può definire contiguo ad un altro se entrambi rientrano nella medesima zona omogenea, anche se materialmente non confinano.
Tale principio è stato più volte ribadito dal Consiglio di Stato il quale ha ritenuto contigui due fondi anche se a distanza di m. 140 l’uno dall’altro, con frapposti altri quattro lotti (Cons.St. sent. 1398/2016).
Il comune di Bagheria, ad esempio, ha previsto una distanza massima di metri 500 che deve sussistere tra il fondo ricevente e quello cedente.
Per quanto riguarda le condizioni indicate nei punti c) e d) occorre chiarire che:
- le opere di urbanizzazione sono definite come “le opere legate a servizi tecnici necessari per rendere fruibile un territorio da parte dei cittadini. Alla realizzazione di tali opere sono destinati gli oneri di urbanizzazione che il cittadino corrisponde come contributo economico per la trasformazione urbanistica del territorio”;
- la cessione non deve comportare una alterazione del carico urbanistico.
In altre parole, dato che dalla cessione si configura in capo al fondo ricevente la possibilità di realizzare un volume maggiore rispetto a quello originariamente previsto, tale aumento non può e non deve alterare i carichi urbanistici della zona quale conseguenza della maggiore densità territoriale complessiva.
Per tale motivo, ove ciò non avvenisse, dal punto di vista pratico si realizzerebbe da una parte una situazione di "affollamento edilizio" in determinate zone (quelle ove sono ubicati i fondi cessionari), dall'altra di carenza (ove sono situati i terreni cedenti), con evidente pregiudizio per l'attuazione dei complessivi criteri di programmazione edilizia contenuti negli strumenti urbanistici.
In conclusione si può ritenere che la sentenza in commento (C.G.A.R.S. sent. 314/2019) contenga una elencazione degli elementi necessari per applicare in modo legittimo il trasferimento di cubatura da un fondo ad un altro, ferma restando la presenza di eventuali regolamenti comunali che potrebbero arrecare delle modifiche; i Comuni, infatti, possono disciplinare i termini di applicazione delle norme che regolano il trasferimento di cubatura e fissare eventuali limitazioni e precisazioni a tali disposizioni di legge (Cons.St. sent. 4861/2016).
Avv. Antonino Cannizzo
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